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來源：觀點指數 桓欣
4月，龍湖以底價24.80億元競得上海嘉定區江橋鎮JDPO-0402單元42-07、43-02地塊，占地面積54964.2平方米，計容建筑面積116703平方米。
據悉，42-07是商辦地塊，其中商業占比約60%、辦公規模占比約40%。顯然，以商業項目深化上海市場的布局。
約在2010年，龍湖集團在整個地產行業高速擴張、極速融資時期便提出了“持商業”的概念。十年后的今天，龍湖在2022年度業績會上明確提出，預計未來五年以內，非地產開發利潤占比有望達到50%以上。
可見，商業等非地產開發業務的布局是真正驗收“多元化賽道”成果的時刻，也在龍湖的戰略中變得愈發重要。
商業租金占比顯著，戰略重心明顯轉變
目前商業等非房地產開發業務在龍湖的業務構成中愈發重要。
其中作為商業代表的“天街”在運營收入層面貢獻較大。據統計，在主要開發物業中，以“天街”為主題的商業項目共92個，占比超過70%。具有代表性的重慶北城天街2022年整體出租率達到96.9%，收益占比達到5.6%。根據觀點指數的統計，當前行業中單個項目收益占比超過5%的企業不足50%。由此可以看出，龍湖集團的商業板塊逐步取得優勢。
社會輿情方面，龍湖天街作為典型的TOD商業集群，影響力突出。顧客在以下層面表達了對天街的滿意：一是區位交通方便，不過部分城市的地鐵出入口還不能直接進入商場；二是空間設計，燈光和整體配色令人舒適；三是電梯設計，其布局模式是將購物中心與寫字樓融合，設有直通電梯和通道。
不過也同樣具有商業企業共同的缺陷：其一，由于采用TOD模式，因此地面人車分流、出租車等候點等細節有待繼續優化；其二，個別天街的品牌引入有些混亂，缺乏明確的主題和定位。
觀點指數認為，現階段商業項目的定位與差異化是整個行業存續的瓶頸。僅僅維持品牌認可度是不夠的。在如今的快速經濟消費時代，如何創造自己的特點與定位尤為重要。
從數據來看，龍湖集團2022年的合同銷售額為2015.9億元，2021年該數據為2900.9億元，同比下降了約30.5%。2022年龍湖的運營業務不含稅租金收入為118.8億元，同比增長14.1%；商場租金收入為94.3億元，同比增長16%。結合龍湖集團2022年毛利率21.2%，2021年毛利率為25.3%來看，不難發現龍湖集團的利潤空間并未受到整體環境的影響。
觀點指數分析，當前地產行業盈利能力普遍下滑的主要原因是2015-2020年期間的高價土儲結轉所導致，這就使得目前住開板塊占比較大的企業業績“慘淡”。與之相對應的，未有高額債務壓力與商業板塊占比大的企業可以“對沖風險”。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
從債務層面來看，龍湖1年內到期債務占比在10%左右，公司的主要債務并未呈現明顯的集中現象，在今后的10年時間里也無明顯的債務付息壓力。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
商業布局上，商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%；運營毛利率為75.6%，較上年增長0.9%。這在龍湖2022年2505.7億元的營業收入、225.4億元的股東核心凈利潤中的占比愈發突顯。 共2頁 [1] [2] 下一頁
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