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來源：觀點指數 馮彩云
在疫情影響較大的2022年，大部分商業地產企業租金收入均錄得不同幅度的下滑，但龍湖成為其中一家實現正向增長的企業。
目前，龍湖主要的商業地產天街系列2022年的租金接近90億元，具備較大的規模優勢。除新項目帶來的租金增長外，已運營項目有更大的租金增長貢獻。
此外，靠近交通設施的選址邏輯，以及大眾消費的定位等，這些因素在較大程度上保障了客流量的穩定，對項目銷售額的拉動起到了較大作用。
但與此同時，天街系列也面臨著諸如考驗：輕重并舉下，輕資產業務能否成為新的增長點；如何保障現有運營項目長期貢獻穩定租金；高密度城市布局下如何留住客流等。
“天街”租金增長考驗
財報數據顯示，2022年龍湖的運營業務不含稅租金收入為118.8億元，較上年增長14.1%。其中商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。按此計算，商場部分的租金收入為92.78億元，如計算上北京長安天街收入，則為94.26億元。
龍湖商場部分持有的主要商業地產品牌為天街，定位為區域及城市型購物中心，是集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業態為一體的一站式商業綜合體。
從最新披露的運營數據來看，剔除星悅薈、家悅薈等項目，目前龍湖天街系列的產品線已開業62個項目，總運營面積為664.33萬平方米，2022全年租金收入為88.94億元，平均出租率93.53%。就營運數據來看，天街系列的整體表現不錯，數年的發展使其擁有了較大的規模優勢。
對于長期持有型物業而言，項目收益的穩定增長是衡量運營水平的重要指標。從租金增長角度看，2022年龍湖天街的租金收入同比增長約15.5%，使龍湖成為少數能在疫情影響嚴重、大部分商業地產企業租金下滑的背景下實現收入增長的企業，規模優勢轉化成了較強的風險抵御能力。
觀點指數認為，其租金增長的原因有二。一是2022年整體商場規模實現了穩定遞增，新增12個天街項目，在管項目增加帶來的租金增長，一定程度上抵消了疫情帶來的影響。
二是運營能力和營銷活動拉動了租金收入增長，這部分的的作用更大。如剔除新增12個天街項目貢獻的3.17億元租金后，龍湖天街2022年的租金收入為85.77億元，對比2021年76.99億元的租金收入，仍可實現同比正增長。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
究其原因，主要得益于培育期和成熟期項目的貢獻。據觀點指數統計，在運營的62個項目中，有33個項目錄得同比正向增長，占比過半。
未來項目供給上，截止2022年底龍湖在建商場24個，按2022年的開業速度，可支撐未來2年左右的項目供給，但這顯然不夠。因此，龍湖目前還在積極發展輕資產業務，逐步提高輕資產項目在開業項目中的比重。
據觀點指數不完全統計，龍湖去年在北京、杭州等一二線城市有輕資產合作的消息，其中大部分將改造為天街項目。
來源：觀點指數不完全統計
業績會上，龍湖透露2023年將有5個輕資產、6個重資產項目亮相，未來將保持每年開業10個項目的節奏，輕重供給也漸趨于平衡。值得注意的是，雖然輕重并舉下其未來的規模增長有一定保障，但輕資產不同于自持模式，以2022年簽約的杭州下沙世茂廣場采取的經營模式來看，主要采取服務費+租金收益分成的方式進行，收入分成視乎運營情況，收入不確定性較大。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
而一旦規模擴張降速，想要保證租金的持續增長，就意味著對單體租金收入提出更高的要求，但其目前主要依靠整體規模增長獲取較高的租金收入，單體的租金并不高。
龍湖的天街系列中目前收入排名第一的是北京長楹天街，租金占比為5.9%，此外的62個在營項目中，有20個的租金占比低于1%，未來依靠部分單體項目運營來拉動整體租金增長的難度較大。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
此外，從項目的生命周期來看，其成熟項目的租金收入穩定，但上漲空間較小，甚至可能出現下滑。2022年，龍湖旗下的17個天街項目租金增長為負，其中運營時間較久的成熟期項目如重慶西城天街、上海虹橋天街租金同比跌幅分別為10.5%和9%。對其而言，成熟期項目的運營優化是個不小的挑戰。 共2頁 [1] [2] 下一頁
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