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銷售同比罕見下滑仍在“買買買” 15%毛利的地產能盈利嗎？
建發股份在多年的業務搖擺調整后，于2009年確立了“供應鏈+地產”雙輪驅動的業務格局。由于供應鏈貿易體量通常較大，因此建發股份主要營收來自于供應鏈業務，2021年數據顯示其占比高達86%，但由于供應鏈業務天然利潤率較低，因此房地產業務貢獻的歸母凈利潤占比接近50%。
憑借著廈門國資的股東信用背景，以及供應鏈貿易業務高周轉的物流和資金，建發股份的流動性并未遇到大的困難，這也成了其近年來持續維持高拿地力度的原因。
自2017年以來，建發股份的平均拿地強度（權益口徑拿地金額/銷售金額）高達72.54%，遠超其他房地產企業。即使在此輪深度調整的出發點2021年及行業銷售驟降的2022年，建發股份的拿地力度都穩定在60%以上。這導致公司賬面的權益土地儲備從此前1500萬平米提高至目前的2100萬平米，截至2022年6月，建發股份全口徑未售土地儲備面積2796.6 萬平米，為2022上半年424萬平米銷售面積的6.6倍，即可滿足3年左右的銷售需求，土儲積累已經達到了相對充足的水平。
與強力拿地致土儲充足形成對比的是，建發股份今年的銷售出現了罕見的下滑?？硕饠祿@示，相較于2021年銷售額同比增長51.49%，建發股份2022年銷售同比下滑22%至1703.2億元。在銷售受挫的情況下，持續高強度拿地是眾多房企出險的主要原因，這不僅體現在流動性錯配上，更體現在項目的盈利和造血能力大打折扣上。
自2018年來，無論是房地產開發還是供應鏈貿易，建發股份的業務毛利率均有明顯下滑。僅有15%毛利率的開發業務盈利前景是非?？皯n的，沒有利潤、甚至虧損的規模有何用？
實際上，面臨房價的不確定性，15%的毛利率甚至很難覆蓋房價的波動幅度，對于建發股份來說，蒙眼“買買買”帶來的風險或許被其供應鏈貿易流動性優勢和地方國資股東背景的增信所掩蓋。
而其此次計劃大手筆入駐資產沉重、ROA堪憂的紅星美凱龍，或又增加了另一重風險。
經營活動流出超兩百億 靠籌資填補
在占據利潤半壁江山的地產業務利潤率驟降的情況下，建發股份2022年前三季度扣非歸母凈利潤同比降7%，增收不增利是其要為過于激進買的單。
此外，建發股份自己也越走越重。截至2021年末，建發商管共計運營11個自持項目，投資性房地產賬面值增長至142.59億元。
無論是經營還是投資層面，建發股份表現的都相當激進，這導致其現金流量表在2021、2022年急劇惡化。前三季報顯示，建發股份的經營活動現金流凈流出高達217.61億元，而同期投資活動現金凈流出141.13億元，已經連續4年凈流出。
與此同時，建發股份近幾年通過持續增加融資規模來應對投資和經營的巨額資金流出情況。2021-2022Q3建發股份的籌資現金凈流入138.12億元、432.69億元及303.61億元。而此次如若入駐紅星美凱龍，預計又將產生新增投資資金流出及融資需求。
來源：新浪財經上市公司研究院 作者：大眼樓管/肖恩 共2頁 上一頁 [1] [2]
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