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來源：新浪財經上市公司研究院 作者：大眼樓管/肖恩
近日，廈門建發集團旗下地產平臺建發股份和紅星美凱龍接連公告宣布，建發股份正就以現金方式意向受讓紅星控股持有的紅星美凱龍不超過30%股份事宜進行商討。
考慮自去年底起車建新等實際控制人公布的減持不超3.41%股份的計劃，此次相關30%股權交割完成后，建發股份大概率將成為紅星美凱龍最大單一股東，進而成為新的實際控制人，且或將擁有董事會一票否決的影響力。
對于建發股份來說，如若實際控股美凱龍，車建新就轉為財務投資人，建發股份基本相當于承接了其全部760億債務。而廈門建發將會以什么價格收購該30%股權是整個交易的關鍵，這背后是雙方如何敲定美凱龍賬面960億自持物業的價格，而資本市場只給了美凱龍0.38PB的賬面資產質量風險折價估值。
為了963億物業抗下760億債務值不值？建發股份兩天股價跌超10%，市場或已經給出了答案。
接盤容易 操盤難
從出售紅星地產、物流、物業公司，到如今計劃淡出紅星美凱龍，浸潤家具連鎖商場幾十年的車建新都未能挽救紅星美凱龍的頹勢。
一直走重資產路子的紅星美凱龍，資產回報率堪憂，尤其是近幾年更是雪上加霜。截止2022年9月，美凱龍總資產達到1336億元，但總資產回報率卻略顯寒酸，疫情三年的ROA僅僅1%出頭，而即使在疫情前也僅有4%出頭的水平。
憑借著60%左右的負債率的杠桿驅動模式，美凱龍才勉強將ROE拉到4%左右的水平，而如此“薄”的安全墊讓美凱龍蒙上了隨時都可能虧損的陰影。公告顯示，截至2022年底，紅星美凱龍經營了94家自營商場，284家委管商場。對比來看，2019年底，紅星美凱龍自營商場共87家、委管商場共250家，三年間基本處于停滯狀態。
2020-2022年，紅星美凱龍營收受疫情影響，連續三年低迷，利潤率也驟降至10%-15%之間。這從疫情前的2016年-2019年看，其凈利潤率已經呈現出較大幅度的下滑趨勢。
隨著商品房精裝修比例的提升，我國城鎮超40平米的人均居住面積及人口老齡化加速到來，以及全國商品房市場將從19萬億銳減至13萬億，家具商場的市場或將被持續擠壓。
隨之而來的債務壓力也不容小覷。截止2022年9月，美凱龍總債務仍高達760億元，其中有息負債約合336億元，賬面57.38億資金未能覆蓋96億元一年內到期債務。
對于建發股份來說，在紅星美凱龍陷入困局之際抄底接盤有其合理性，但車建新都“玩不轉”的家具連鎖商場，毫無經驗的建發股份就能扭轉乾坤？紅星美凱龍賬面963億公允價值計量的自持物業到底值多少錢？為其抗下760億債務值不值？ 共2頁 [1] [2] 下一頁
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