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國聯證券發布研究報告稱，隨著線下消費復蘇，商業地產市場回暖，目前存量購物中心體量達5.03億平方米?？捎^的存量及增量，為商管市場帶來了廣闊的發展空間，看好商管行業前景，預計商管市場將提升至萬億規模。通過精益化管理等方式，頭部商管企業盈利能力有望持續提升。隨著商管服務要求提升及輕資產擴張加速，有強運營能力的頭部企業將持續拓展市占率，建議關注商業管理龍頭企業。
國聯證券主要觀點如下：
商管需求持續提升，市場規模有望達到萬億。
購物中心存量持續增長，2022年末，全國存量購物中心5685個，體量達5.03億平方米，同比增長約5.9%。隨著存量改造項目及新項目開業入市，購物中心業主對優質商管服務的需求持續提升，商業地產在管建筑規模穩步增長，商管市場持續擴大，預計2025年商業運營服務市場規模將突破1.2萬億元。
商管行業集中度有望上升，新開業項目CR5提升至30%。
按照購物中心物業管理服務收入來計算，2019年我國商管行業CR5為23.4%。隨著業主對高質量商管業務的需求進一步加大，頭部效應明顯，龍頭企業有望進一步提升市場份額。2022年15家規模企業開業項目153個，占比上升至42%，前5家規模企業開業項目占比超30%。
頭部企業加速輕資產擴張，輕資產項目占開業項目30%。
輕資產運營資金壓力較輕，多家房企提速輕資產項目的布局，推動自身輕資產板塊走向資本市場。2019年來，寶龍商業、華潤萬象生活、星盛商業、中駿商業等多家商業地產輕資產運營主體，相繼在港股上市。新開業輕資產項目持續增加，2022年新開業的輕資產項目達到118個，同比增加約15.7%，占全部開業項目的32%。
商管公司經營提效，毛利率普遍升至30%以上。
頭部商管公司持續優化經營管理，不斷推動輕資產擴張，普遍提升毛利率水平。2018-2022年，萬達商管毛利率由41.3%提升至近50%，華潤萬象生活整體毛利率由15%提升至30.1%，商管業務毛利率提升至50%，寶龍商業毛利率由27.1%提升至32.7%，星盛商業毛利率由51.7%提升至55.7%。
風險提示：
線下消費市場復蘇不及預期、商管行業競爭激烈、規模擴張不及預期、輕資產管理輸出效果不及預期。
來源：新浪港股
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