來源：觀點網 馮彩云
作為港資企業，太古地產在內地歷來以長期運營著稱，但近兩年一改往日的慢節奏，進入投資加速期。
據觀點指數統計，太古地產近兩年共新增7個商業投資項目，內地投資節奏有所改變。但在港資紛紛加大內地投資力度之際，太古面臨的競爭并不小。
后續發展上，以高端商業見長的太古，采取高奢與潮流并重策略，兼顧高凈值客戶與年輕Z世代不同消費群體的需求，以吸引更多元客群。
新發展項目中，城市更新成為了重要方向。
太古地產雖有太古里系列產品線經驗在前，但基于招商運營難度不小，以及面臨同類高端項目的競爭等，未來仍存考驗。
可以預期的是，太古期望借助內地市場春風，使得自身商業營收和影響力更上一層樓。
合作模式優劣
近期，成都遠洋太古里合作方遠洋集團、遠洋服務與太古地產先后發布公告，遠洋方面將分階段轉讓成都遠洋太古里50%股權及物管公司50%股權，由太古地產接手，股權總對價為55.5億元。
交易標的成都遠洋太古里是西南地區的商業旗艦項目，同時也是雙方合作的代表性項目。過去數年，貢獻了穩定可觀的租金收入。
不僅成熟期項目股權收購，太古新項目拓展也進入了加速期。
據觀點指數統計，太古地產已確定或在建項目共有7個，包括北京頤堤港二期、上海張園、三里屯太古里北區擴建、廣州聚龍灣項目、西安太古里、深圳福田商業項目、三亞度假型零售項目，城市布局上首度進軍西安、深圳、海南等地。
來源：公開資料，觀點指數整理
從投資動作看，這家港資企業顯然進入了新一輪投資期，將投放500億港元在中國內地的商業項目，以一線及新一線城市零售主導綜合發展項目為重點發展戰略。
觀點指數認為，太古這類港資投資策略的改變與市況密切相關，內地受惠于市場和消費力，整體受影響情況較好，具體情況從太古財報中可窺見一二。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
無論是辦公樓或零售業務，太古香港板塊上半年均錄得收入同比下滑，而內地則實現了同比上升。即使同受疫情和其他市場因素影響，內地表現還是優于香港。
此外，目前內地防疫政策放開，商業地產升溫回暖。長期來看，前景也更具想象力。落到具體項目上，太古是港資企業中獲得投資發展項目最多的企業，兩年內新增了7個項目。
這與太古財務狀況穩定，資金充足不無關系。據觀點指數了解，2022上半年太古地產凈負債率在20%以內，加上近年非核心資產出售積累了不少資金。
比如太古地產2018年、2020年先后向基匯資本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物業，累計回籠資金約250億港元。
雖然資金充足是重要原因，但這是大部分港資企業普遍具備的優點。觀點指數認為，相比其他港資企業，太古能獲得較多項目與合作模式有較大關系。
不同于恒隆、九龍倉等港資企業的全自持模式，太古大部分運營項目在開發初期主要采取和合作企業各占50%權益的合作自持模式，項目落成后的運營則由太古方負責。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
全自持模式獲取項目的途徑主要是公開市場拿地，但鑒于港資企業對投資項目的考察期較長，加之對于位置的高要求，找到并順利獲取項目的難度較大，代表企業主要有恒隆、九龍倉等。
從太古現有合作方式來看，對象既有港企也有國企，但以后者居多。與國資平臺在項目層面合作，除減輕獨立開發的資金壓力、降低經營風險外，更重要的是借力合作方提高獲取優質項目資源的機會。
不過相應地，合作模式下租金按比例獲取，與全自持模式相比會較少。
調整與競爭格局
即使獲取了不少新項目，現有項目的鞏固提升也非常重要。
2022年上半年，太古內地最重要的零售業務受疫情沖擊，銷售額有較大幅度下滑，不過租金增長9%至23.05億港元。
聚焦到具體項目表現，除2021年底開業的上海前灘太古里外，其余5個項目上半年銷售額均有不同幅度下降。其中，上海興業太古匯銷售額同比下滑達到53%，北京兩個項目降幅分別為26%和25%，廣州和成都項目則分別下滑7%和8.2%。
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